天津市社区物业管理办法 （2019.10.9颁布）

天津北方网讯：日前，市委办公厅、市政府办公厅印发《天津市社区物业管理办法》，并发出通知，要求各区委、区政府，市委各部委，市级国家机关各部门，各人民团体认真遵照执行。全文如下：

第一章 总则

第一条   为加强党对社区物业管理工作的领导，进一步提升社区物业服务水平，大力推进幸福社区建设，更好满足广大居民美好居住需求，依据有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条   本办法适用于我市行政区域内的社区物业管理工作。

第三条   社区物业管理工作要坚持党的领导、政府主导、属地管理、条块结合、分类指导的原则。

第四条   区委、街道（乡镇）党（工）委、社区党组织，区政府、街道办事处（乡镇政府）、居民委员会，有关部门，业主委员会、物业服务企业和社区居民要各尽其责、群策群力，共同营造文明和谐、规范有序的社区物业管理环境。

第二章 党组织领导

第五条   区委要加强对本区物业管理工作的领导，支持区政府和所辖街道（乡镇）党（工）委履行相关职责。街道（乡镇）党（工）委要履行好本街镇社区物业管理工作的组织领导、统筹协调和检查考核等职责，推动街道办事处（乡镇政府）和社区党组织依法依规开展相关工作。

第六条   社区党组织要充分发挥在城乡基层治理中的领导作用，领导居民委员会、业主委员会和物业服务企业开展物业管理活动。

第七条   社区党组织要指导和推动业主委员会、物业服务企业（项目）加强自身党建工作，为实现党对社区物业管理工作的领导奠定坚实基础。

社区党组织要在业主委员会设立党支部或者党的工作小组，对业主委员会成员人选进行审查把关，引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，业主代表、业主委员会成员中党员比例不低于50%；推动符合条件的社区党组织成员或者居民委员会中的党员成员通过法定程序兼任业主委员会主任。

社区党组织要推动符合条件的物业服务企业（项目）、旧楼区管理服务单位建立党组织，接受社区党组织领导；对不具备建立党组织条件的，由社区党组织选派党建工作指导员。

第八条   社区党组织讨论决定社区物业管理重大事项。

业主委员会选举、换届和成员改选，业主委员会履行物业管理相关职责，物业服务企业（项目）进驻既有小区开展物业服务和退出，以及使用专项维修资金和应急解危资金、利用共用设施设备经营收益、调整物业管理服务费标准、机动车停车位分配等重大事项，要事先征得社区党组织同意，并按照社区党组织的批复意见制定实施方案、完善具体措施、做好相关工作。

业主委员会要及时将执行业主大会决议情况、工作经费支出情况、业主委员会议定事项等向社区党组织报告。

业主委员会、物业服务企业（项目）主要负责人要每季度向社区党组织报告开展物业服务工作相关情况，遇有重大突发事件及时报告，并于每年年底就相关工作向社区党组织述职。

第九条   社区党组织要对业主委员会开展工作进行监督。对拒不执行社区党组织部署要求、侵害业主利益、徇私舞弊、居民满意度低的业主委员会成员，可以通过业主委员会督促其主动辞职；拒不辞职的，通过法定程序予以罢免。社区党组织可以将业主委员会成员履职情况向其工作单位或原工作单位通报。

第十条   社区党组织要定期组织对物业服务企业（项目）落实社区党组织意见要求、物业服务质量和效果等情况进行综合评价，将评价结果作为与物业服务企业（项目）续签服务合同的重要依据。对服务效果差、群众不满意的物业服务企业（项目），建议依法终止服务合同，并将相关情况反馈行业主管部门，作为对物业服务企业诚信评定的重要依据。

第三章 管理模式和服务标准

第十一条   商品住宅小区、保障性住房小区、示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区物业服务企业和旧楼区管理服务单位，要按照物业服务合同或者管理服务协议做好服务工作。

第十二条   旧楼区实行社会化服务公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理三种方式。具体管理方式由区政府根据实际情况和小区特点，因地制宜确定。

第十三条   旧楼区实行居民自治管理的，由居民委员会牵头组织、楼门栋长协调配合、居民和志愿者参与，落实小区卫生清扫保洁、门岗执勤、车辆停放、秩序维护等服务，也可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。

第十四条   旧楼区物业管理要达到下列要求：

（一）在小区显著位置公布服务内容、服务标准以及收费标准；

（二）楼道内无乱贴乱画，楼内外卫生清扫及时，垃圾日产日清，小区环境干净整洁；

（三）有条件设立门岗的围合小区主出入口24小时值勤，定时对小区内公共区域进行巡视，车辆停放有序，公共秩序良好；

（四）公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位，发现路面损坏、污水外溢等问题，及时向有关责任单位报告。

第十五条   区政府负责落实旧楼区房屋、道路、绿化、排水、消防、电梯等日常维修养护单位。

第十六条   旧楼区日常管理服务费由居民交纳，市、区财政根据服务情况考核结果给予适当补助。

第十七条   旧楼区管理服务单位和物业服务企业吸纳就业困难人员的岗位补贴标准和社会保险补贴标准，按照我市有关规定执行。

第十八条   商品住宅小区、保障性住房小区推行专业化物业管理模式。

示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区可以通过选聘物业服务企业或者由街道办事处（乡镇政府）自行成立管理服务单位，提供卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护等日常管理服务。电梯、消防等机电设施设备要聘请具有专业资质单位负责维护管理。

第十九条   商品住宅小区、保障性住房小区的物业服务企业要按照物业服务合同约定的服务等级，提供相应服务，并达到合同约定的服务标准和下列要求：

（一）在小区内办公场所显著位置悬挂营业执照、服务内容、收费标准、项目管理人员职责分工、物业服务联系方式等；

（二）设置政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏，及时向业主宣传党的路线方针政策和国家法律法规，公开公示物业服务事项、机动车场地占用费、利用共用部位共用设施经营收益等信息；

（三）设置物业服务意见箱、业主委员会工作建议箱，定期收集意见建议，改进措施具体有效。

示范小城镇住宅小区和城中村改造安置小区的物业管理服务，参照上述标准和要求执行。

第四章 管理责任及义务

第二十条   市民政局负责指导、监督、协调将物业管理纳入社区管理，建立健全长效管理工作机制。

市住房城乡建设委负责全市物业管理活动的监督管理工作；研究制定物业管理有关政策措施和标准；牵头负责物业服务企业诚信体系建设，建立物业服务企业黑名单制度；指导区物业管理行政主管部门履行物业管理监管职责。

其他各有关部门按照各自职责做好社区物业管理相关工作。

第二十一条   区政府负责本区社区物业管理工作的组织协调、指导推动和监督管理，制定本区社区物业管理工作措施，推动本区街道办事处（乡镇政府）和有关部门落实社区物业管理工作责任。

第二十二条   街道办事处（乡镇政府）在社区物业管理中要履行下列职责：

（一）做好《天津市物业管理条例》和《天津市城市管理规定》（2010年市人民政府令第26号）等规定的社区物业管理相关工作；

（二）明确本辖区内负责社区物业管理的部门和人员；

（三）组织召集街镇物业管理联席会议；

（四）协调相关部门解决社区物业管理工作中出现的重要问题；

（五）指导居民委员会履行社区物业管理职责；

（六）与相关职能部门协调配合，对社区物业管理区域内发生的违法建设、乱堆乱放、私装地锁、占用或者破坏园林绿地、拆窗改门、侵占消防通道、违规养犬等行为实施执法。

第二十三条   居民委员会要做好下列社区物业管理工作：

（一）教育引导居民参与配合社区物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产；

（二）依法维护社区居民的合法权益，向上级有关部门及时反映社区居民的意见和建议；

（三）对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评；

（四）对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁和秩序维护等基本服务；

（五）组织召集社区物业管理联席会议，调解社区物业管理矛盾纠纷；

（六）做好日常巡查，对社区物业管理范围内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆窗改门、侵占消防通道、违规养犬、私拉电线等违法违规行为进行劝阻制止，劝阻制止无效的向街道办事处（乡镇政府）和有关部门报告。

第二十四条   业主委员会在社区物业管理中要履行下列职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；

（三）在业主大会作出决定后三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；

（六）组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；

（七）监督管理规约的实施；

（八）组织筹集专项维修资金；

（九）组织业主委员会换届和补选工作；

（十）完成业主大会交办的其他事项。

第二十五条   住宅小区未成立业主委员会的，按照国家《业主大会和业主委员会指导规则》规定，由社区所在地的居民委员会履行业主委员会的相关职责。

第二十六条   社区居民在社区物业管理中要履行下列义务：

（一）自觉维护社区物业管理区域内的公共秩序和环境卫生，爱护公共财产；

（二）遵守物业服务合同或协议的约定，遵守小区管理规约，配合物业服务企业或旧楼区管理服务单位做好管理服务，按时交纳物业管理服务费；

（三）积极参与、配合街道办事处（乡镇政府）、居民委员会、业主委员会依法开展的社区物业管理工作；

（四）其他依法要履行的义务。

第二十七条   物业服务企业或旧楼区管理服务单位要按照国家和我市有关规定从事社区物业管理服务活动，并做好下列工作：

（一）遵守物业服务合同或管理服务协议约定，对社区物业及其环境秩序进行管理，提供相应服务；

（二）对物业管理区域内发生的违法建设、占用或破坏园林绿地、拆窗改门、侵占消防通道、违规养犬、私拉电线等违法违规行为进行劝阻制止，劝阻制止无效的及时向居民委员会、街道办事处（乡镇政府）或者有关部门报告；

（三）接受街道办事处（乡镇政府）、居民委员会对物业管理工作的指导监督，并协助做好相关工作。

第二十八条   供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位为社区提供相关服务前，要征询居民委员会和物业服务企业或管理服务单位的意见建议。居民委员会会同物业服务企业或管理服务单位提前做好与社区居民的协调沟通工作。

第五章 工作机制

第二十九条   实行街镇、社区两级物业管理工作联席会议制度。

物业管理工作联席会议要定期召开，街镇物业管理工作联席会议原则上每季度召开一次，社区物业管理工作联席会议原则上每月召开一次。街道办事处（乡镇政府）、居民委员会要于联席会议召开前向同级党组织报告会议议题，并按照党组织的意见要求落实相关工作。

第三十条   街镇物业管理工作联席会议由街道办事处（乡镇政府）主要负责人或者分管负责人召集。区有关行政主管部门、公安派出所、司法所、居民委员会、物业服务企业或旧楼区管理服务单位等各方负责人以及业主委员会负责人或居民代表参加。

街镇物业管理工作联席会议负责协调解决本辖区社区物业管理工作中出现的重大问题，形成会议纪要，报街道（乡镇）党（工）委，在社区范围内予以公布，并抄送有关部门。对不履行会议议定事项的单位和组织，由街道办事处（乡镇政府）上报区政府，由区政府督促限期落实。

第三十一条   社区物业管理工作联席会议由居民委员会召集。居民委员会主任、社区民警、业主委员会负责人或者居民代表、小区管理负责人等人员参加。

会议由居民委员会主任主持召开，会议议题由成员单位提出，主要协调下列事项：

（一）履行物业服务合同或协议中出现的问题；

（二）业主委员会履职、换届和委员补选工作；

（三）物业管理服务费收缴、使用等问题；

（四）在房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用中遇到的问题；

（五）选聘、解聘物业服务企业或旧楼区管理服务单位有关事宜；

（六）社区物业管理中出现的其他问题。

会议议定事项形成会议纪要，报社区党组织，通报各成员单位，在社区内公开公示，并由居民委员会监督落实。

第三十二条   各区建立由专（兼）职人民调解员、专业人员组成的物业管理专业调解委员会，负责指导重大、疑难社区物业纠纷的调解工作。

街道办事处（乡镇政府）相应成立物业管理专业调解委员会，负责复杂的社区物业纠纷调解工作。

居民委员会的人民调解委员会，负责一般性物业纠纷的预防和调解工作。

第三十三条   新建小区在居民入住前，由区政府组织协调街道办事处（乡镇政府）派驻居民委员会筹备组，做好社区管理相关工作。居民入住后，由筹备组按照有关规定组织选举产生居民委员会，并与物业服务企业做好相关工作衔接。

新建社区办公服务设施，要按照我市有关规定要求集中建设，由区政府组织有关部门联合审核验收，并依据相关规定办理移交手续，确保在居民入住前投入使用。

第三十四条   物业服务企业或旧楼区管理服务单位要按照物业服务合同或管理服务协议的约定按时收取物业管理服务费。居民委员会帮助协调业主与物业服务企业或旧楼区管理服务单位就物业管理服务费收取工作中产生的矛盾。经催缴、协调仍拒交物业管理服务费的，物业服务企业或旧楼区管理服务单位可以通过司法途径解决。

物业服务企业或旧楼区管理服务单位未按合同或管理服务协议约定提供服务的，承担违约责任。

第三十五条   房屋专项维修资金要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六章 监督考核

第三十六条   市民政局会同市住房城乡建设委等有关部门，定期对区政府和市级相关行政主管部门承担的社区物业管理工作进行考核。

区政府定期对本区街道办事处（乡镇政府）和有关部门履行社区物业管理职责情况进行检查考核。

街道办事处（乡镇政府）定期组织对本辖区居民委员会、业主委员会履行物业管理职责情况进行考核。

对在社区物业管理工作中履行职责不到位的，依据职责权限严肃处理，依法依规追究主要负责人和相关责任人责任。

第三十七条   市民政局、市住房城乡建设委及相关行政主管部门、区政府和街道办事处（乡镇政府）要公布监督投诉电话，接受居民举报投诉。受理举报投诉后，要及时进行调查、核实并依法作出处理。

第七章 附则

第三十八条   本办法所称旧楼区，是指列入市政府旧楼区提升改造、老旧小区及远年住房改造计划，符合接管标准的小区。

第三十九条   本办法自印发之日起施行。

（津云新闻编辑付勇钧）